Nyhetsbrev september 2018: fastighetsrätt

Högsta domstolen klargör fråga om ersättningsskyldighet vid avhjälpande av fel enligt ABT 94

Högsta domstolen har i beslut den 17 juli 2018 den 17 juli 2018 tagit ställning till en entreprenörs ersättningsskyldighet för avhjälpandekostnader som uppkommit för en beställare när fel i en entreprenad avhjälpts.

Bakgrunden var att en VVS-firma hade utfört en entreprenad avseende VVS-installationer åt HSB Malmö. Entreprenaden var en av flera sidoentreprenader i ett större projekt (så kallad delad entreprenad). Under garantitiden uppkom problem med vissa avlopp som ingått i VVS-entreprenaden. För att entreprenören skulle kunna avhjälpa felen lät HSB utföra åtkomstarbeten och, efter att avhjälpande hade skett, även återställningsarbeten, och krävde därefter ersättning av entreprenören för kostnaderna för dessa arbeten. Då parterna inte var överens om entreprenörens ersättningsskyldighet för dessa kostnader, stämde HSB entreprenören vid Malmö tingsrätt.

Malmö tingsrätt hänsköt till Högsta domstolen frågan om entreprenören är skyldig att ersätta beställaren fullt ut för kostnader avseende åtkomst och återställande, eller om ersättningsskyldigheten för dessa arbeten är begränsad till 15 procent av kontraktssumman enligt kap. 5 § 14 ABT94.

Högsta domstolens bedömning
Högsta domstolen uttalade att i situationer när det föreligger en skyldighet för en entreprenör att avhjälpa ett fel enligt ABT 94, ska entreprenören också ersätta beställarens kostnader för övriga åtgärder som krävs för att avhjälpa felet, även om dessa åtgärder inte omfattas av den aktuella entreprenaden. En förutsättning att dock att åtgärderna är påräkneliga för entreprenören och att åtgärderna har ett direkt och nödvändigt samband med avhjälpandet. Vidare krävs att kostnaderna är försvarliga. Högsta domstolen ansåg vidare att ett krav som avser avhjälpande av fel inte är ett skadestånd, varför ansvarsbegränsningen om 15 procent av kontraktssumman i kap. 5 § 14 ABT 94 inte är tillämplig på sådana anspråk.

Motsvarande reglering som finns i ABT94 finns även i AB04 och ABT06. Högsta domstolens slutsatser bör därför vara tillämpliga även vid avhjälpande av fel i entreprenader enligt dessa regelverk.

Analys
Högsta domstolens bedömning kan synas sträng mot entreprenörer då följden kan bli att en entreprenörs kostnader för avhjälpande av fel, kan överstiga värdet på den felaktiga delen av entreprenaden, och till och med överstiga kontraktssumman. Om man som entreprenör önskar skydda sig mot denna typ av krav är det av vikt att i avtalet inkludera en bestämmelse som begränsar ersättningsskyldigheten för åtkomst- och återställningskostnader, eller i vart fall inkludera en generell ansvarsbegränsning som inte endast omfattar krav på skadestånd. Entreprenörer kan också i viss mån skydda sig mot krav genom att påkalla förbesiktning av sådana delar av entreprenaden som ska byggas in, och som därför inte blir tillgängliga för avhjälpande utan andra nödvändiga åtgärder.

En generalentreprenör bör förvissa sig om att dess underentreprenörer får kunskap om i fall underentreprenörens arbete kommer att byggas in. I annat fall riskerar generalentreprenören att få bära kostnaden för åtkomst och återställning vid fel i underentreprenörens arbete.

För en beställare är Högsta domstolens slutsats sannolikt ett välkommet inslag, då det innebär att man som beställare kan försättas i samma position som om den felaktiga delen av entreprenaden hade fullgjorts kontraktsenligt. Det blir dessutom kostnadsneutralt för beställaren om eventuella nödvändiga och direkta åtgärder (t.ex. åtkomst- och återställandearbeten) som krävs till följd av ett avhjälpande utförs av entreprenören som en del av entreprenörens avhjälpande eller om dessa åtgärder utförs av annan på entreprenörens bekostnad. Om en beställare vill förvissa sig om att kunna kräva ersättning för åtkomst- och återställningsarbeten vid felavhjälpande, bör denne, i syfte att undvika en invändning om att arbetena inte är påräkneliga för entreprenören, kommunicera till entreprenören vilka delar av entreprenaden som ska byggas in.

Det kan finnas anledning för beställaren att fundera över om kostnader för åtkomst- och återställandearbete i alla lägen ska åvila en sidoentreprenör. I vissa fall blir det kanske alltför kostnadsdrivande och det kan då finnas skäl för beställaren att fundera över en annan riskfördelning.