Avgjort mål belyser risk för fastighetsägare

Nyhetsbrev april 2023

Uthyrning genom förmedlingsföretag – en risk för fastighetsägaren?

I ett nyligen avgjort mål fick en andrahandshyresgäst som hyrt sin bostad av ett förmedlingsföretag rätt mot fastighetsägaren. Andrahandshyresgästen fick både besittningsskydd och rätt till återbetalning av överhyra. Högsta domstolens avgörande i december 2022 visar tydligt att hyreslagen är en skyddslagstiftning och ger en fingervisning om att många besittningsskyddsavståenden kan komma att underkännas framöver.

Bakgrunden till tvisten var en uthyrning av en bostadslägenhet till ett förmedlingsföretag vars affärsverksamhet gick ut på att bistå fastighetsägare med uthyrning av lägenheter. Företaget gick in som förstahandshyresgäst och hyrde i sin tur ut lägenheten i andra hand till en privatperson. Efter avtalens ingående träffade fastighetsägaren och förstahandshyresgästen en överenskommelse som innebar att företaget avstod från sitt besittningsskydd, utan någon begränsning i tiden. Fastighetsägaren angav som skäl att lägenheten skulle vara en evakueringslägenhet.

Högsta domstolen konstaterade följande. När det råder intressegemenskap mellan en fastighetsägare och en förstahandshyresgäst och det kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå en skyddsregel, kan en andrahandshyresgäst under vissa förhållanden ges samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om denne vore förstahandshyresgäst.

Högsta domstolen framhöll att vid en bedömning av om intressegemenskap anses föreligga mellan parterna, kan det faktum att en förstahandshyresgäst aldrig själv avsett bo i lägenheten och inte har något behov av den, som vid uthyrning genom förmedlingsföretag, innebära att en intressegemenskap föreligger enbart genom själva upplåtelseavtalet.

I det aktuella målet kom Högsta domstolen fram till att det kunde antas att upplägget hade utnyttjats för att kringgå bestämmelser om besittningsskydd och skälig hyra i hyreslagstiftningen. Andrahandskontraktet gällde istället som ett avtal direkt mellan fastighetsägaren och andrahandshyresgästen. Hyresgästen fick sitt förstahandskontrakt och fick tillbaka den överhyra som betalts.

Rättsfallet innebär att en fastighetsägare som hyr ut lägenheter via förmedlingsföretag riskerar att en andrahandshyresgäst riktar krav direkt mot fastighetsägaren för att få besittningsskydd. Högsta domstolens praxis kan också innebära att andra avtalsupplägg för att förhindra besittningsskydd kan komma att underkännas i efterhand.

Några av oss som som arbetar med fastighets- och entreprenadrätt

Varmt välkomna att höra av er till någon av oss om ni har några frågor!